Roszczenie współwłaściciela o zapłatę wynagrodzenia za nieuprawnione korzystanie z rzeczy wspólnej - artykuł w KPP

Miło mi poinformować, że w tegorocznym, drugim zeszycie Kwartalnika Prawa Prywatnego (Wydawnictwo PAU) opublikowany został mój artykuł na temat: „Roszczenie współwłaściciela o wynagrodzenie za nieuprawnione korzystanie z rzeczy wspólnej przez innego współwłaściciela” (http://pau.krakow.pl/kpp/numery/2_16.pdf).  

Mając nadzieję, że tekst okaże się przydatny przy rozwiązywaniu Państwa codziennych problemów, publikuję – na zachętę – kilka krótkich fragmentów artykułu.

1.

Ustawowy sposób współposiadania i korzystania z rzeczy — możliwy do zmodyfikowania umową współwłaścicieli — wymaga, aby współwłaściciele mogli czynić zadość swoim uprawnieniom co do całej rzeczy wspólnej. Przy czym pamiętać należy o ograniczeniach wynikających z posiadania przez pozostałych współwłaścicieli analogicznych uprawnień. Przepis art. 206 k.c. formułuje to w ten sposób, że współposiadanie rzeczy wspólnej oraz korzystanie z niej winno następować w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. W przeciwnym wypadku będziemy mieć do czynienia ze stanem sprzecznym z ustawowym modelem współposiadania.

2.

Ustawowy sposób współposiadania i korzystania z rzeczy nie obejmuje przypadków, w ramach których między współwłaścicielami dochodzi do zawarcia umowy o podziale rzeczy do korzystania (quo ad usum). Kontrakt ten samodzielnie reguluje zasady korzystania z przedmiotu współwłasności.

3.

Obecnie uzasadnione jest stwierdzenie, że w piśmiennictwie i orzecznictwie panuje — co do zasady — zgoda w zakresie możliwości dochodzenia przez współwłaściciela zapłaty wynagrodzenia od innego współwłaściciela będącego sprawcą niedopuszczenia do/lub wyzucia z współposiadania i korzystania z nieruchomości wspólnej. Za uchwałą składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 19 marca 2013 r. należy przypomnieć, że podstawę prawną takiego żądania stanowi art. 224 § 2 k.c. lub art. 225 k.c.

4.

W relacjach między współwłaścicielami, inaczej niż w stosunku właściciela z posiadaczem bez tytułu prawnego do władania rzeczą, brak wyraźnego sprzeciwu współwłaściciela przeciwko sytuacji polegającej na pozbawieniu możliwości korzystania w pełni z przysługujących mu uprawnień często będzie wykluczał podstawę do konstruowania roszczenia w oparciu o art. 224 § 2 k.c. lub art. 224 § 2 k.c. w związku z art. 225 k.c. Wyłączne posiadanie i korzystanie z przedmiotu współwłasności przez jednego współwłaściciela, w obliczu zgody (choćby dorozumianej) pozostałych współwłaścicieli, pozbawione jest przymiotu bezprawności.

5.

Przesłanki roszczenia współwłaściciela o zapłatę wynagrodzenia za nieuprawnione korzystanie z rzeczy wspólnej przez innego współwłaściciela można określić w sposób następujący: a) prawo współwłasności; b) nieuprawnione korzystanie z rzeczy wspólnej przez innego współwłaściciela; c) zła wiara współwłaściciela względnie wiedza współwłaściciela, będącego w dobrej wierze, o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o dopuszczenie do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej lub o złożeniu wniosku o podział rzeczy wspólnej do korzystania.

6.

O ile każdy współwłaściciel, niezależnie od wielkości posiadanego udziału, ma identyczne uprawnienia w zakresie współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej, to już ekonomiczna pozycja poszczególnych współwłaścicieli jest immanentnie związana ze strukturą udziałową. Parametr ten nie powinien być zatem ignorowany przy obliczaniu należnego wynagrodzenia, które ma rekompensować brak możliwości korzystania z rzeczy. Powyższe uwagi prowadzą do przekonania, w myśl którego poziom przysługującego współwłaścicielowi roszczenia będzie zależał od wielkości posiadanego przez niego udziału we współwłasności. Sprawa komplikuje się, jeżeli bezprawne korzystanie nie dotyczy całego przedmiotu współwłasności, tj. kiedy powód włada lub ma możliwość władania częścią rzeczy wspólnej. Wymaga to zastosowania omawianego wskaźnika nie w stosunku do potencjalnego czynszu, jaki można uzyskać z najmu lub dzierżawy całej rzeczy wspólnej, lecz do czynszu adekwatnego dla określonego fragmentu rzeczy, którego dotyczy nieuprawnione korzystanie. Brak takiej korekty — poza uzyskaniem zbyt wysokiego wynagrodzenia — mógłby być podstawą zarzutu, że doszło do orzeczenia ponad żądanie pozwu, jeżeli przytoczone przez stronę powodową okoliczności faktyczne jednoznacznie wskazywały na to, że bezprawne korzystanie ograniczone było do części rzeczy.

7.

Samodzielne powództwo w oparciu o art. 224 § 2 k.c. w związku z art. 225 k.c. (poza przypadkami zaspokojenia roszczenia windykacyjnego) należy aprobować wyłącznie w sytuacji, gdy roszczenie wydobywcze cały czas przysługuje. Jeżeli to ostatnie wygasa w związku ze zbyciem udziału we współwłasności lub na skutek powrotu współwłaściciela do współkorzystania z rzeczy (jednak nie w ramach zaspokojenia żądania o dopuszczenie do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej lub jej podziału quo ad usum), a uprawniony choćby nie zainicjował sprawy o ochronę własności, kiedy był do tego legitymowany, to trzeba przyjąć, że wynagrodzenie za nieuprawnione posiadanie nie przysługuje w okresie poprzedzającym wskazane zdarzenia. W takim stanie rzeczy odpada bowiem podstawowa funkcja omawianej instytucji, jaką jest uzupełnienie roszczenia windykacyjnego.

 

Ponadto chciałbym serdecznie zarekomendować tekst pióra Szymona Romanowa traktujący o ochronie hipoteki, który ukazał się w tym samym zeszycie KPP. 

http://pau.krakow.pl/kpp/numery/2_16.pdf